小区治理难，业主大会成立运行难，物业经营行为不规范，公共钱谁来监管，业主与物管纠纷是否有投诉和举报渠道？今后，这些问题将得到有效解决。 

7月24日，自治区第十三届人大常委会第十七次会议表决通过的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2021年1月1日施行。《条例》明确了小区治理政府要承担职责，明确降低业主大会成立门槛，听取民意建立物业管理纠纷投诉机制，还将属于广大业主利益公共明确受政府监管等，用法治手段引导广大业主、物业公司、业主委员，营造文明友好氛围，建设和谐家园。 

现象1　物业管理不规范投诉较多

破解：纳入政府治理体系加强监督管理 

在立法调研和征求群众意见的声音中，投诉的就是物业管理不到位。有很多小区实际面临的问题更为严峻。家住凤岭北小区业主任女士坦言，小区里的事看起来都是鸡毛蒜皮的纠纷，理应“事不大”，但处理不好这些矛盾，日积月累带来的后果就是小区管理不规范、环境卫生堪忧、治安无保障。有市民提出，要从立法层面改善这一现状，希望政府以及相关部门进一步加强监督管理。 

为此，立法增加“政府职责”规定十分必要。《条例》明确政府要将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区物业管理各项工作。 

现象2　业主大会成立门槛高

破解：10人以上业主联名即可申请

过去，小区成立业主大会，通常遭遇一个难题——耗费大量人力去收集交付专有部门20%以上业主联名。以一个已经入住4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际上很难完成，很多时候因为存在这样的门槛而导致很多业主大会在前期筹备中就夭折。 

在借鉴外省立法经验，几经征求意见和修改审议后，最终《条例》明确10人以上业主联名，就可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。为更有利于业主申请成立业主大会，《条例》增加了“交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主人数的三分之二以上”“首套房屋交付使用已满两年”等条件，只要满足其中一个条件即可申请成立业主大会。 

现象3　投票选举细节缺乏规范

破解：主管部门开发建设电子投票系统

成立业主大会还涉及投票表决、选举、决策等问题。按照现行条例没有对业主大会表决程序和效率作出规定，但在现实操作中，这些环节都存在难点，各种细节缺乏明确规范。 

在立法调研和公开征求意见过程中，有市民和专家提出，对于投票和表决环节，政府应当可以利用信息技术开发电子投票系统。为此，《条例》明确业主大会会议采用电子投票方式表决。值得注意的是，这样的电子投票方式不是“民间设定”，而是需通过政府住房和城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。 

现象4　 业委会成员存在以权谋私行为

破解：六种情形之一不得成为业委会成员

通常要成立业主大会，小区业主一般都会推选平时热心公共事务的业主出面牵头。实际上，作为一名业主委员，不仅要有热心肠，还需有时间参与小区业主大会日常管理。而且，有的业委会委员当选后，滥用职权，谋私利己，损害业主利益的同时，还造成负面影响，导致小区各方面事务管理受到影响。 

为了保证业委会成员任职更为高效，此次立法重新对业委会成员资格设定了明确要求。如：业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，具有一定的组织能力和必要工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁等。 

同时，明确业主原则上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员，有刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间的，被列为失信被执行人等六种情形之一的，不得成为业委会委员。除此之外，还赋予了业主大会更大权利，即“业主大会可以依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。” 

现象5　 公共收支账目不清

破解：存入银行专户接受政府监管

目前，很多小区对公共的资金管理存在不规范，最普遍的问题是很多业主不知道小区公共“都有哪些”,这些所得“谁来用，怎么用，怎么管”都是一笔不清楚的账目。 

为保护业主利益，在借鉴外地立法经验基础上，《条例》明确公共存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共相关的收支明细、合同、协议等材料。对于业主大会成立前的公共统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会制定的账户。同时，《条例》规定要每季度核对一次公共账目，并在小区显著位置公示结存情况等。必要时，业主大会可以对公共进行审计，审计费用在公共中列支。 

现象6　投诉渠道不畅回应不及时

破解：建立物业管理纠纷投诉举报机制 

业主在收房后，对于出现的一些纠纷投诉无门，或者是向一些部门投诉却得不到解决也没见回应。这样的情况并不少见，尤其是在小区还未成立业主大会时，颇为让人困惑和苦恼。在征求意见过程中，有小区居民提出，是否可以设立除了物业电话之外的一些投诉渠道，当出现纠纷时可以及时反馈信息解决问题？ 

如今，立法部门采纳了群众建议，增加了物业服务纠纷处理机制有关内容。例如，《条例》明确街道办事处、乡镇人民政府要建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配置或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报。基层人民调解委员会应当依法及时受理和调借物业管理纠纷。 

■相关链接　 不得担任业委会委员六种情形

●刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间的。 

●被列为失信被执行人。 

●本人、配偶以及直系亲属是本物业管理区域内服务的物业服务人的出资人。 

●本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内服务的物业服务人任职。 

●有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等情形且未改正。 

●业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。（记者 彭媛媛）