记者近日了解到，为进一步规范商品房交易行为，更好地履行商品房交易管理职责，保障买卖双方合法权益，切实维护公平公正的交易秩序，积极倡导商品房交易双方当事人使用示范文本并实行合同网上签约备案，从2022年4月15日起，启用2022版《南宁市商品房买卖合同（预售）》《南宁市商品房买卖合同（现售）》示范文本，原商品房买卖合同示范文本停止使用，已网签备案的旧版合同仍有效。

在商品房买卖的过程中，消费者该如何“避坑”并合理保护自己的权益？新版商品房买卖合同与旧版有哪些不同？有关负责人对此进行了解读。

首页新增“特别告知”

很多人买房时，对合同里的条文一脸懵懂，很容易被开发商牵着走，直至出现问题才后知后觉发现合同中有很多重要细节没注意到。为保障买受人的合法权益，合同新增“特别告知”。

其中新版合同第六条明确指出：买受人按本合同约定缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入指定的商品房预售资金监管账户（其中首付款应通过住建部门预售资金监管系统生成的缴款单进行缴存）。

该条还特别指出：首付款应通过住建部门预售资金监管系统生成的缴款单进行缴存，买受人发现转款账户信息与指定的监管账户信息不一致，有权拒绝付款。

强调预售资金监管用于工程建设

新版合同正文第三章第七条明确强调：出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于有关的工程建设。以贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户。同时要求将该商品房的预售资金监管机构、预售监管账户相关信息也写入合同之中，限度地避免开发商“拆东墙补西墙”出现楼盘延期交付甚至是交付遥遥无期，进一步保障购房者的权益。

新增办理不动产登记时限要求

为保障买受人的合法权益，避免“一房多卖”的现象，南宁新版商品房买卖合同在第八章第十八条中作出明确：买卖双方当事人就合同条款协商一致后，出卖人应当自签订合同之日起*日内（不能超过30日）登录南宁市房屋交易监管系统办理商品房预售合同网签备案，并将本合同网签备案情况告知买受人。

买房最关心不动产证何时办理。为保障买受人合法合规取得不动产权证，解决“办证难”的问题，合同增加了办理不动产登记的方式和时限要求：出卖人应该在商品房交付使用之日起180日内，代办不动产权证书或提供办理不动产登记的相关材料给买受人自行办理。办理不动产权证书须交纳的登记费由买受人自行承担。

细化交付标准

南宁新版购房合同对商品房交付标准进行了修改：一是需已取得规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件，且工程质量竣工验收合格。二是交付时排水配套设施齐全，并与排水管网连接。委托城市供水企业管理及实现一户一表，并与城市公共供水连接。如使用自建设施供水的，供应的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。

约定前期物业服务合同期限

物业方面也是众多购房者和业主关心的问题之一。新版合同正文第九章第二十条要求明确写出前期物业合同起止时间，并指出：合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

新版合同还增加已设定在建工程抵押的房屋可进行预售合同网签备案的情况。商品房在建工程设定抵押情况下，抵押权人出具同意该商品房预售/转让的证明及关于抵押的相关约定，出卖人向买受人如实告知房屋状况后，双方协商一致，可进行预售/现售合同网签备案。（记者 尹海明）